За продажбата на имот в България са необходими редица документи, които удостоверяват правото на собственост, идентифицират имота и гарантират легитимността на сделката. Процесът включва събирането на актуална информация и документация, която да бъде представена пред нотариус. Ето основните документи, които са необходими за продажба на имот в България:
1. Нотариален акт или друг документ за собственост – Удостоверява правото на собственост върху имота. Това е основният документ, който доказва, че продавачът е законен собственик на имота.
2. Скица на имота – Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) и показва точното местоположение и границите на имота. Схема на имота, ако към него има прилежащи части земя.
3. Енергиен паспорт – Документ, който предоставя информация за енергийната ефективност на сградата. Задължителен е за всички сгради, които се продават или отдават под наем.
4. Удостоверение за вещни тежести и обременения – Издава се от съответния служебен регистър и показва дали върху имота има наложени ипотеки, залози или други обременения.
5. Акт за въвеждане в експлоатация (Акт 16) – Потвърждава, че сградата е приемлива за ползване и отговаря на всички законови изисквания. Необходим е за продажбата на нови сгради.
6. Данъчна оценка на имота – Необходима е за определяне на местните данъци и такси, които трябва да бъдат платени във връзка с продажбата.
7. Справка за налични задължения по имота – Относно данъци и такси към местната община.
8. Декларация за липса на данъчни задължения ( 87 ДОПК) – Издава се от Националната агенция за приходите (НАП) и удостоверява, че продавачът няма неплатени данъци.
9. Нотариално заверени декларации – За съгласие на съпруг/съпруга при продажба на общо семейно имущество, както и други декларации по изискване на закона.
10. Идентификационни документи – За всички страни в сделката (лична карта или паспорт).
11. Договор за посредничество – Ако продажбата се осъществява чрез агенция за недвижими имоти, то е добре да имате и договор за посредничество с тях.
Процесът на продажба на имот включва внимателна подготовка и проверка на всички документи. Препоръчително е да се консултирате с нотариус или адвокат, специализиран в недвижими имоти, за да се уверите, че всички документи са в ред и отговарят на текущите законови изисквания. Това ще помогне за гладкото и законно преминаване на собствеността от продавача към купувача.
Освен изброените основни документи, процесът обхваща и други важни стъпки:
Предварителен договор за продажба
Преди финализирането на сделката, страните обикновено подписват предварителен договор. Този документ урежда основните условия на продажбата, като цена, начин на плащане и срокове за изпълнение на сделката. Предварителният договор служи като юридическа гаранция за ангажиментите на двете страни и често предвижда неустойки при неизпълнение на условията. Стандартното плащане по него „ задатък“ е в размер на 10% от продажната цена на имота
Процедура за проверка на имота
Важен аспект от процеса на продажба е правната и техническа проверка на имота. Тя включва:
- Правна проверка за тежести и обременения, проверка на историята на собственост и потенциални правни спорове.
- Техническа проверка за състоянието на имота, съответствие със строителните норми и регулации.
Значението на нотариуса
Нотариусът играе централна роля в процеса на продажба, като удостоверява сделката и проверява документите за съответствие със законовите изисквания. Нотариусът също така регистрира прехвърлянето на собствеността в имотния регистър.
Банков кредит
При закупуване на апартамент чрез ипотечен кредит, ролята на банката-кредитор е от съществено значение за успешното приключване на сделката. Банката провежда задълбочена финансова и правна проверка на купувача, както и оценка на имота, за да определи допустимата сума на кредита и условията за неговото отпускане. В този процес, банката изисква от купувача да предостави допълнителни документи, включително доказателства за доход и заетост, както и подробности за имота. След одобрение на кредита, банката също така участва в нотариалното удостоверяване на сделката, осигурявайки правилното записване на ипотеката върху имота като гаранция за заема. Така, банката не само финансира покупката, но и гарантира сигурността на инвестицията чрез строги процедури за проверка и удостоверяване.